Законная собственность
Запрет на оформление недвижимости в частную собственность в Сочи противоречит законодательству, а изъятие участков земли под застройку новых районов можно оспорить в суде: Павел Крашенинников рассказал журналистам о тонкостях законодательства о недвижимости. "Заморозка" сделок с недвижимостью в Сочи незаконна – по федеральным законам и по Конституции нельзя запретить перевод участков земли в частную собственность в пределах того или иного региона, если такой запрет не обусловлен целевым назначением земли. Об этом, выступая перед журналистами, рассказал Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
"Неважно, какой это город, важно, что он находится на территории РФ, на которой действует Конституция РФ". А согласно Основному закону запрещено приватизировать лишь отдельные территории, связанные с обеспечением безопасности страны, и к таковым черноморский курорт не относится.
Прокомментировал депутат и другие законодательные новшества – например, принятый Госдумой 4 июля закон "О государственном кадастре недвижимости". Как уже сообщала газета "Время новостей", начиная с 1 марта будущего года, единый кадастр недвижимого имущества заработает – точнее, будут объединены системы учета земельных участков и недвижимости. Если сейчас в России "действуют десятки кадастров: водный, лесной, связанные с недвижимостью", то теперь предстоит их унифицировать. "Кадастровые органы и органы по регистрации прав будут обмениваться информацией в режиме онлайн", – пояснил депутат. Это новшество г-н Крашенинников считает революционным, ибо теперь информацию будут запрашивать сами регистрирующие органы, а не владельцы недвижимости: "Гражданам не придется выстаивать очереди, бегать за справками сначала в БТИ, потом за документами, связанными с куплей-продажей недвижимости". По закону должна быть упрощена и процедура обмера недвижимости – эту задачу возложат на кадастровых инженеров, "которые должны будут обмерять сразу все – и дом, и земельный участок".
По мнению г-на Крашенинникова, законодательство дает гражданину достаточно возможностей, чтобы защитить свое недвижимое имущество от посягательств. Так, даже в случае изъятия земли в государственные нужды, спор между собственником и госорганами должен решаться в суде. По словам депутата, часто под государственной необходимостью понимают не строительство мостов и дорог, а возведение жилых массивов. Изменение "правил игры" также не должно приводить к убыткам добросовестного собственника. "Гражданин не должен страдать оттого, что в стране постоянно меняются правила и участок, на котором стоит его дом, впоследствии был признан природоохранной зоной".
"Закон может испортить жизнь, но как-то сразу кардинально ее улучшить он не может", – сделал неожиданный для журналистов вывод Павел Крашенинников. По его мнению, жилищное законодательство по-прежнему нуждается в
.
2007/07/23
30% россиян не купят собственное жилье и при нулевой ставке ипотеки
С учетом нынешних доходов 70% россиян никогда не купят собственное жилье, считает председатель Совета Федерации Сергей Миронов.
"70% россиян никогда с учетом нынешних доходов и ни при каких условиях не купят квартиру, даже при нулевой кредитной ставке за ипотеку", - сказал он на встрече с депутатами Новосибирского облсовета.
Ипотека сегодня доступна лишь 5-7% населения, утверждает Миронов.
По его мнению, для решения жилищного вопроса государству необходимо ориентироваться на строительство социального жилья путем создания государственных строительных корпораций.
"Государственные строительные корпорации займутся подготовкой и оформлением земельных участков, а также строительством, привлекая подрядчиков, нанимая частные условия на определенных условиях. Эти определенные условия - либо фиксированная цена за квадратный метр для каждого региона может быть разной, либо будет фиксирована норма прибыли компаний", - сказал Миронов.
Он также отметил, что жилье должно быть качественным, но доступным по себестоимости.
.
2007/07/23
Кредит по-соседски
Гражданам России, желающим приобрести недвижимость в ближнем зарубежье, вряд ли удастся найти банк на территории своей страны, который согласится выдать ссуду под залог "иностранного" жилья. "Не слышал ни о подобных массовых программах, ни о единичных сделках", - говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. "Думаю, это связано с тем, что у российских кредитных организаций не хватает знаний в области ипотечного законодательства стран ближнего зарубежья, а также нет опыта взысканий предмета залога в случае невозврата", - добавляет председатель совета директоров Москоммерцбанка Андрей Савельев.
Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает нецелевой кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. "В нашем банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем по ипотечным схемам", - говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Нецелевой кредит на ту же сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент переплатит лишние $90 тыс. "Но при этом мы не требуем никаких подтверждающих документов о целевом использовании ссуды",?- уточняет Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае - максимальная сумма нецелевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).
В некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и сэкономить на процентах. "Например, в Прибалтике оформить ипотеку иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не владеет там недвижимостью, - рассказывает Игорь Жигунов. - Под залог московской квартиры наши сограждане берут нецелевой кредит в российском банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной кредитной организации под низкую ставку - 4-6% годовых и погашают дорогой российский заем".
Ищите местных поручителей. Нет универсальных рекомендаций, в какой банк - российский или иностранный - лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из самых главных, уверяет Алексей Дорош, - гражданство заемщика: "Если у вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения объекта недвижимости. А когда ссуду берет нерезидент, лучше кредитоваться в России". Так проще подтвердить доход, пройти проверку на платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту.
Россиян, которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения заявки: "Не все банки работают с нерезидентами. Но если кредитная организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на территории Украины", - говорит начальник отдела розничных кредитных продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. "Для банка наличие поручителя станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о выдаче ссуды", - соглашается заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.
Ссуда с видом на жительство. В целом, отмечают собеседники "Ф.", зарубежные банки не слишком охотно кредитуют граждан других стран. Хотя теоретически, если заемщик соответствует необходимым критериям, а источники его дохода прозрачны, рассчитывать на заем все-таки можно. "Обычно в банках достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам, кредитные организации стараются кредитовать только резидентов. Ставки могут быть ниже, чем в России, но получить ссуду зачастую проблематично", - комментирует Алексей Дорош.
Одной из самых либеральных "соседских" стран в этом отношении считается Украина. По словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентатам даже разрешают предоставить в качестве залога российскую недвижимость.
"Для себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку в нашей стране. Первая группа - это те, кто имеет на Украине родственников, вторая - люди, приобретающие квартиры в курортных городах, третьи - ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу", - говорит Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке представителям первой и третьей группы. "У одних здесь корни (и, соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их бизнес легко проверить. Самая сложная - вторая группа", - добавляет эксперт.
Казахстанские банкиры более осторожны. "Наши банки выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при условии, что у тех есть вид на жительство, - говорит проектный менеджер департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. - Получить кредит в Казахстане без него невозможно".
Белорусские банки еще более категоричны. "Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка - ипотечный ли он берет кредит или какой-либо другой - обязательно должен являться гражданином Белоруссии", - рассказывает директор департамента по работе с частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны, работающим за рубежом. "Мы очень тщательно проверяем их источники доходов и платежеспособность", - говорит банкир.
Некогда Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с нерезидентами, но после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и вернулся на родину, - прекратил эту практику. "Мы вынуждены были искать заемщика, ездить по российским судам", - вспоминает Дмитрий Фролов. Он отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый характер и является, скорее, исключением.
Местные порядки. Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для нерезидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую ипотечную ссуду на покупку жилья на "вторичке" предоставят под 12-13,5% годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9-10%).
Первоначальный взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный - не менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финучреждения Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если первоначальный взнос необходим, он составляет 10-20%.
До заключения договора заемщик должен будет получить в налоговой инспекции идентификационный код (аналог российского ИНН), без которого заключение договора и нотариальное заверение документов невозможны. По словам украинских кредиторов, процедура эта несложная и не требует существенных финансовых затрат. Страховка так же должна быть оформлена в стране, где потребитель получает ссуду. Схема аналогична российской: страховщик - дружественная для кредитора компания. "В нашем банке по ипотечным кредитам требуется застраховать только имущество, что обойдется примерно в 0,3% от его стоимости, а максимальный набор договоров может включать в себя так же страхование жизни, потерю трудоспособности и титула", - рассказывает Владислав Королев. "В Казахстане для нерезидента условия по ипотечному займу окажутся более жесткими, - признается Татьяна Кенжибаева. - Скажем, период кредитования не будет превышать срок вида на жительство". В среднем, по ее словам, ставки по кредиту в Казахстане составляют около 14% как для тенге, так и для долларов. "Даже учитывая, что в России придется брать нецелевой кредит под залог имеющегося жилья, условия здесь будут более выгодны, - уверяет Алексей Дорош.?- При этом заемщику не придется по настоянию банка переводить документы о доходах на местный язык". В России, отмечает банкир, при получении кредита можно обойтись и без справки о доходах, в иностранных банках "этот номер не пройдет".
СРАВНЕНИЕ: Холодный расчет
Допустим, вы собираетесь купить квартиру за $175 тыс. в Ялте общей площадью 120 кв. метров в пяти минутах ходьбы от моря.
Кредит на Украине можно взять под 12,5% годовых (условия Укрсоцбанка), оплатив предварительный взнос в размере 30% от стоимости (требование к нерезидентам). В этом случае сумма займа составит $122,5 тыс. Если оформить ссуду на 15 лет, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме будет равняться $1525 тыс. Через 15 лет заемщик выплатит $275 тыс. Однако нужно еще учесть расходы на страховку (0,3% в год от остатка задолженности) - $5,6 тыс., услуги нотариуса - примерно $200, выплаты в пользу государства (2% от стоимости жилья) - $3,5 тыс., разовая комиссия банка (1% от суммы займа) - $1,8 тыс. То есть дополнительно заемщик выплатит $11 тыс. Общая переплата по кредиту - $163,5 тыс.
Если взять нецелевую ссуду такого же размера в российской кредитной организации под 12% годовых (условия Русского ипотечного банка), то ежемесячно банку нужно будет отдавать $1480. В итоге за 15 лет клиент выплатит $266 тыс. Страховка в данном случае обойдется гораздо дороже, чем на Украине - 1,5% ежегодно от остатка по кредиту, то есть в общей сложности $18,3 тыс. Услуги нотариуса будут стоить $840, оценка залога - около $150, $1,2 тыс. - единоразовая комиссия за выдачу кредита (1% от размера ссуды). $600 придется отдать за обналичивание средств (0,5% от суммы кредита). Дополнительные расходы - $21 тыс., то есть в два раза больше, чем в "украинском" случае. Но общая переплата почти такая же - $164,5 тыс. Если исходить из приведенных примеров, для потребителя в финансовом смысле по большому счету нет разницы, где оформлять ссуду. В таком случае, безусловно, имеет смысл обратиться в российскую кредитную организацию, где процесс оформления займа наверняка пройдет менее "болезненно" и более оперативно.
.
2007/07/23
Квартиры больше не приносят дохода, переключаемся на офисы
До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок "физиками" офисов и торговых центров, похоже, наступило пишет журнал D'.
Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50-70% доходности. В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями. Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.
Первоэтажные инвестиции
В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже - на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании "Миэль-недвижимость", арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные - на 3,1%.
Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости - это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. "Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами", - рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль" Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий - салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. "Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800-900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150-200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5-2 млн долларов", - рассуждает Айдар Галеев.
Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. "Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars", - вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5-2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.
Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. "В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения "маленьких" офисов подобные вложения окупаются быстро, - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15-18 тыс. долларов за 1 кв. м". Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей - шесть-семь лет. "Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4-6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500-800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12-14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет", - приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости "Новое качество" Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).
Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок - покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. "Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры", - объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты "Миэль" подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30-40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.
Однако на практике эта схема выглядит отнюдь не так радужно, как на словах. Во-первых, сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое долгая, часто растягивающаяся на месяцы и дольше. Во-вторых, сейчас в Москве весьма сложно найти жилье на первом этаже, подходящее для такой операции. "Большинство квартир, которые можно переоборудовать в офисы и магазины, давным-давно раскуплены и переделаны. А в новостройках девелоперы сразу планируют первый этаж как нежилой и продают его сразу по высоким ценам", - скептично замечает гендиректор компании "Новая площадь" Денис Семыкин.
Между магазином и офисом
Эксперты не берутся советовать, какая категория коммерческих объектов - торговые помещения или офисы - сегодня более интересна для инвестиций. Все зависит от характеристик конкретного объекта. "Так как в будущем году насыщения рынка торговых или офисных помещений не предвидится, частным инвесторам будут интересны эти сегменты рынка в равной степени, - считает Константин Ковалев. - С одной стороны, доля свободных площадей в объектах офисной недвижимости ниже, но при этом ставки на торговую недвижимость в среднем выше. Таким образом, доходность по этим сегментам почти одинаковая: у офисной - 10-11% годовых, у торговой - 11-12%". По мнению других экспертов, в нынешних условиях частные инвесторы, выходящие на рынок встроенно-пристроенных помещений, могут рассчитывать на 14-17% доходности от торговых площадей и на 9-12% - от офисных.
"В последнее время на рынке наибольшую доходность дает покупка торговых помещений в спальных районах города. Спрос на такие площади, расположенные в пешеходной близости от потенциальных клиентов - жителей близлежащих домов, стабильно повышается", - уверяет Айдар Галеев. Но традиционно высокий спрос сохраняется и на помещения в так называемых торговых коридорах, на первых линиях домов, пешеходных улицах и центральных магистралях, вблизи станций метро - в местах с высоким проходным потоком. Рост стоимости таких площадей в прошлом году составил около 50-70%. В текущем году цены притормозили и даже в первом квартале где-то отыграли назад. Но в целом по итогам года, как ожидают в "Миэль-недвижимости", стоимостный прирост составит не менее 20%.
Помимо выгодного месторасположения при выборе конкретного объекта инвестирования необходимо учитывать перспективы развития района, в котором он находится. Яркий пример - встроенно-пристроенные помещения на первых этажах строящегося жилого комплекса (ЖК) "Гранд-парк", расположенного в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца в районе Беговой улицы, где стоимость 1 кв. м совсем недавно составляла 2-2,5 тыс. долларов. Сегодня эти площади продаются по 6-7 тыс. за 1 кв. м. Динамика роста цен превышает среднерыночный показатель в полтора-два раза, и это связано как раз с появлением нового ЖК и окружающей его инфраструктуры.
Покупая коммерческие площади в новостройках, инвестор может вложить деньги на начальном этапе строительства. Однако это не даст такого эффекта, как в случае с жильем. По словам риэлтеров, если раньше разница в цене между строящимися и сданными объектами могла достигать 50-60%, то сегодня эта цифра гораздо ниже - 15-20%. И все же с учетом роста рынка итоговая доходность такой операции может составлять около 60-70%. Правда, данный сценарий возможен только при вхождении в проект на самых ранних стадиях его реализации, а таких предложений практически нет. "Застройщики предпочитают продавать готовую недвижимость по более высокой цене, привлекая для ее строительства не средства соинвесторов, а кредитные ресурсы", - поясняет Айдар Галеев.
Стоит помнить, что, инвестируя в коммерческую недвижимость, в статью расходов придется включать дополнительные пункты, которые не требуются при приобретении жилья. Так, проведение юридической экспертизы в таких операциях даже более желательно, чем при покупке квартиры. Необходимо также убедиться, что любая перепланировка согласована с соответствующими инстанциями и оформлена грамотно, а дом не относится к ветхому жилью.
.
2007/07/20
В Подмосковье ограничили строительство многоэтажных и нуждающихся в покраске домов
Подмосковные власти приняли решение ограничить массовое строительство домов выше 17 этажей, сообщил министр строительства Московской области Евгений Серегин.
Было принято решение, что эти дома не соответствуют требованиям безопасности для жителей и архитектурно-строительным решениям, сложившимся на территории региона. Но в отдельных случаях власти Подмосковья будут разрешать возведение высоток, однако для этого будет выноситься специальное решение комиссии Минстроя области.
Также власти Подмосковья приняли решение запретить строительство на территории области домов с фасадами, нуждающимися в регулярной покраске. Облицовочные материалы, по мнению министра, намного упрощают эксплуатацию жилых домов и облагораживают внешний вид подмосковных городов.
.
2007/07/19
Офисное строительство: тенденции и факты
Уход офисов из центра столицы вызван, как ни странно, не только запретом властей на офисное строительство в ЦАО. Просто выбирая между офисом без парковки в вечно загруженном центре и современным бизнес-парком на периферии, предприниматели все чаще склоняются ко второму варианту... Доминирующей тенденцией в офисном строительстве стало сокращение доступных площадей в центральных районах столицы. Офисные площади здесь "нарезаны" так, что крупным компаниям приходится выбирать между маленьким, но репрезентативно расположенным офисом, и вместительным бизнес-центром ближе к окраинам города. Еще одна проблема, вынуждающая компании искать себе офисы дальше от центра – транспортная. Наличие удобного подъезда есть далеко не у каждого центрального района, а в некоторых местах транспортные потоки настолько затруднены, что вызывают серьезные проблемы с оперативным перемещением по городу. Также центральные офисные площади скудно обеспечены парковочными местами. В свете всего перечисленного, запрет московского правительства на новое строительство в ЦАО был воспринят девелоперами как неизбежный знак времени – центр плотно застроен, его вместительность достигла своих пределов.
Процесс децентрализации идет в столице уже несколько лет, что отмечают почти все игроки рынка коммерческой недвижимости. Вместе с этим, по результатам исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, в 2007 году за чертой МКАД появилось около 15 крупных объектов офисной недвижимости.
Сегодня намечается стойкая тенденция к освоению крупным и средним бизнесом окраин, территорий за МКАД и даже городов-спутников столицы. Скорее всего, в недалеком будущем ЦАО станет престижной зоной для размещения статусных подразделений фирм (руководство, представительства).
Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что наиболее интересными направлениями для девелопмента офисных комплексов в районе МКАД являются север, северо-запад, юг о-запад и запад. По данным направлениям офисные проекты реализуются наиболее интенсивно. Например, компания "Вимм-Биль-Данн" заканчивает строительство офисного комплекса "Резиденция" на Рублево-Успенском шоссе, компания "Полишелк" приступила к конструкции бизнес-парка "Новая Рига", компания ОСК уже ведет строительство 4 офисных зданий в Мякининской пойме, RIGroup заявила о возведении офисной башни в Мякининской пойме, компания "Крокус" — о строительстве целого комплекса небоскребов в Мякининской пойме, площадь которых будет доходить до 1 млн кв. м.
А по словам генерального директора "Nayada-Москва" Сергея Дудкина, юг и юго-восток, где исторически размещается промышленный комплекс московского региона, проигрывают по такому параметру, как экология. Кроме того, нерешенность транспортных проблем на этих направлениях позволяет предположить, что площадки в этих районах будут менее интересны девелоперам.
Однако у офисов на окраинах есть и минусы. "Офисное строительство у МКАД или за его пределами может быть уязвимым, поскольку большинство офисных арендаторов предпочитают находиться внутри или в пределах ТТК в шаговой доступности от какой-либо станции метро. Кроме неудобного подъезда, другим основным недостатком офисных центров или бизнес-парков за МКАДом является отсутствие "полноценной" городской инфраструктуры — кафе, рестораны, театры, магазины и т.д.", — отметил руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Юрий Юдаков.
Сейчас в Москве строится сразу несколько многофункциональных комплексов — одновременно и офисных, и жилых. Три из них находятся на территории делового центра "Москва-Сити": скоро будет достроена башня "Федерация", ее догоняет комплекс "Город столиц", заложен небоскреб "Империя". В каждом из этих высотных зданий над офисными этажами расположены квартиры. Офисы, как правило, сдают целыми этажами крупным компаниям, квартиры продаются в розницу. Площадь квартир здесь не меньше 100 кв. м, все они продаются со свободной планировкой, и покупатели жилья на верхних этажах вправе рассчитывать на прекрасные городские виды.
Понятно, что близость квартиры к офису, прежде всего, сокращает время, которое человек тратит на дорогу на работу и обратно. Немецкий архитектор Юрген Виллен, спроектировавший несколько офисно-жилых комплексов за рубежом и в России (ему, в частности, принадлежит проект "Раздоры Сити", который в скором времени должен быть реализован на Рублево-Успенском шоссе), называет подобные структуры "городом коротких путей". Как объяснил Виллен "Пятнице", очень важно, что подобные комплексы не только имеют обычный набор опций элитной недвижимости (охрана, обширная торговая и сервисная инфраструктуры), но и "живут круглосуточно, люди не покидают их ни днем, ни ночью".
Впрочем, офисно-жилые комплексы явно появятся не только в столице, но и в Подмосковье. И, вероятно, в зданиях "Химки Гейт" и "Химки Сити" (проекты пока в стадии разработки) квартиры окажутся сильно дешевле, чем на Тверской. То есть возможность испытать на себе достоинства и недостатки "жизни на работе" появится у гораздо более широкого круга людей, пишет газета "Ведомости".
"Многофункциональные проекты надежны, — считает коммерческий директор компании "Росевродевелопмент" Наталья Коротаева. — Они позволяют девелоперу диверсифицировать риски. Кроме того, в правильно спланированных многофункциональных комплексах возникает синергетический эффект от сочетания разных типов недвижимости, они начинают работать друг на друга. К примеру, когда в составе проекта есть торговый центр и офисная составляющая, сотрудники и посетители офисного центра могут составлять достаточно ощутимую часть аудитории торгового центра. Еще один момент: ставка для торговли на первых этажах, как правило, гораздо больше, чем для арендаторов офисов, таким образом, выгоднее создать своего рода mixed-use: на первые этажи посадить торговлю, а выше — офисы".
По мнению руководителя отдела инвестиционного анализа и организации финансирования компании GVA Sawyer Софьи Давоян, доля многофункциональных проектов среди наиболее привлекательных инвестиционных объектов будет увеличиваться. И производной от данной тенденции можно считать интерес иностранных инвесторов к данному классу объектов недвижимости, отмечает "Время новостей".
.
2007/07/19
Предыдущая •
1 •
2 •
3 •
4 •
5 •
6 •
7 •
8 •
9 •
10 •
11 •
12 •
13 •
14 •
15 •
16 •
Следующая •
Вернуться >>>
Лобби из правительства Москвы могут праздновать успех по поводу принятия в третьем чтении Госдумой приняла в третьем, заключительном чтении поправок к Налоговому кодексу, разрешающие переводить офисную... 