Агенство недвижимости "Каменный пояс". Коммерческая недвижимость

Выгодно ли купить квартиру с помощью ипотеки?
По мнению экспертов, Москва – одна из самых дорогих столиц мира. Стоимость одного квадратного метра жилья в пределах $4 – 8 тыс. уже никого не удивляет. И, несмотря на это, желающих купить квартиру именно в Москве не так уж и мало. Социологи, комментируя этот факт, отмечают, что за последние два года в столице наблюдается заметный рост заработной платы. Вкладывать деньги в недвижимость, по мнению большинства, выгоднее, чем иметь депозит в банке. Так уж сложилось, что в России проценты по вкладам давно уже не покрывают инфляцию. А цены на квартиры растут, увеличивается и арендная плата. Не все банки положительно относятся к вопросу сдачи ипотечной квартиры в аренду. Порой кредиторы запрещают, чтобы квартира, находящаяся у них в залоге, использовалась третьими лицами - арендаторами. Такова политика "Банка Москвы", "Райффайзенбанка", "УралСиба" и других кредитных организаций. По их мнению, заемщик ни в коем случае не должен допускать ухудшения состояния предмета залога. Жилье, купленное с привлечением кредитных средств, необходимо использовать исключительно по назначению, не сдавать, а проживать в нем самому. Банки отмечают, что при сдаче квартиры в аренду увеличиваются риски, так как временные жильцы могут размесить в ней офис или склад. Другие же игроки ипотечного рынка допускают, чтобы заемщик сдавал в аренду квартиру, приобретенную с помощью кредита. К таким действиям клиентов они относятся с пониманием. "Для нас важно, чтобы договор найма жилого помещения был согласован с банком. В этом случае никаких препятствий кредитор чинить не будет", - отмечает президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам "интересы банка в данном случае защищены кредитным договором, по условиям которого, клиент банка обязуется не сдавать жилье в наем, не передавать в безвозмездное пользование и не предоставлять третьим лицам право пользования квартирой без письменного согласия кредитора". Если заемщик нарушает эти условия, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. И банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту. Итак, если Вы планируете сдавать в аренду жилье, приобретенное с привлечением заемных средств, необходимо получить разрешение Вашего кредитора и обязательно заключить с арендаторами договор найма жилого помещения. Например, Национальная ипотечная компания, которая реализует ипотечные программы Национального резервного банка, оговаривает ряд условий. А именно, срок аренды не должен превышать один год, платежи за аренду квартиры должны зачисляться на счет заемщика в банке. Страховые компании, работающие на рынке ипотечного кредитования, отмечают, что нет ничего страшного в том, что в квартире, находящейся в залоге у банка, будут проживать арендаторы, а не сам залогодержатель. Как нам пояснил сотрудник страховой компании "Пари": "в договоре страхования указано, что отделка квартиры не входит в страховку. Получается, что страхуются только стены". Такого же мнения придерживаются и в компании "Альфастрахование". Специалисты поясняют, что ответственность за сохранность недвижимости несет человек, на которого оформлен ипотечный кредит. Согласно кредитному договору, если даже на момент несчастного случая или порчи имущества залогодержателя не было в квартире, ответственность лежит на нем. Страховые компании уверяют, что совершенно не верно утверждение, о том, что при сдаче квартиры в аренду, страховой тариф может быть повышен на 50% от начального. По мнению экспертов рынка недвижимости, окупить за счет аренды типовую московскую квартиру, купленную по ипотеке, не удастся быстрее, чем за 10 лет, элитная же недвижимость при грамотном управлении может окупиться быстрее, лет за 6-7. Таким образом, согласовав с банком свои планы, клиент может получать дополнительный доход, сдавая в аренду ипотечную квартиру, а вырученные деньги могут быть направлены на погашение задолженности по кредиту. Получается, что и такой способ инвестиций в недвижимость выгоден. .
2007/08/29

Ставка на понижение
Глава Совета Федерации предлагает "опустить" ставки до европейского уровня уже сегодня. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев предполагал, что уже в ближайшее время ипотечные ставки в России опустятся до европейских: 3,4 или 5%. Глава Совета Федерации Сергей Миронов высказался более решительно – ставки нужно понизить до 5% уже сейчас. "Сейчас в ипотеку могут вступить до 7% россиян. Причем, выплачивая кредит, они в два раза больше заплатят за квартиру. При 5-процентном кредите в ипотеку могут вступить около 20% россиян. Для остальных государство должно строить квартиры по найму", – отметил С.Миронов на встрече с представителями трудовых коллективов Читы в понедельник. Слова чиновника прозвучали в неспокойное время глобального ипотечного кризиса. Только за последнюю неделю ставка LIBOR, к которой привязано большинство корпоративных кредитов, выросла на 2,5%. В конце прошлой недели ипотека Москоммерцбанка подорожала на 0,5–1% годовых для заемщиков с неподтвержденным доходом. И, хоть другие банки и утверждают, что не собираются следовать этому примеру, в целом ситуация не располагает к понижению ставок в полтора-два раза. При этом совершенно непонятны надежды чиновников на ипотеку как способ обеспечить всех нуждающихся жильем – быстро и недорого. Если даже предположить, что низкие ставки вызовут массовый приток желающих улучшить жилищные условия, это неминуемо приведет к оживлению рынка. А значит, замерзшие за весну-лето цены снова придут в движение. Безусловно, ипотечные ставки в России могут и должны понизиться – но тогда, когда рынок создаст для этого необходимые условия. Административное вмешательство в этот процесс может привести к неожиданным осложнениям, которые в первую очередь ударят по карманам нуждающихся в жилье россиян. А решать национальную жилищную проблему, наверное, нужно как-то иначе. .
2007/08/20

"Доступное жилье" станет недоступным
Кризис на ипотечном рынке США ставит под вопрос выполнение обещаний первого вице-премьера Дмитрия Медведева резко снизить в ближайшие годы ставку по ипотечным кредитам на российском рынке. Вызванное кризисом удорожание кредитных ресурсов на мировом рынке может не позволить российским банкам и дальше снижать кредитные ставки. Соответственно могут не оправдаться заложенные в приоритетный нацпроект «Доступное жилье» расчеты на развитие ипотеки. На возможность удорожания заимствований российских банков вследствие кризиса на ипотечном рынке США указал в понедельник вечером в эфире телеканала «Вести 24» первый зампред Центробанка Алексей Улюкаев. С ним согласен и бывший зампред ЦБ Сергей Алексашенко, ныне гендиректор компании «Меррилл Линч Секьюритиз». По его словам, так как финансовая система глобальная, то этот кризис затронет и Россию. «Главным образом он скажется на российских банках и компаниях, для которых станет дороже брать деньги на внешних рынках», – заявил «НГ» Алексашенко и добавил, что это может привести к удорожанию ипотеки. Опасения о грядущем удорожании ипотеки совпали с решением Москоммерцбанка – одного из лидеров рынка ипотечного кредитования – повысить с понедельника ставки по ряду ипотечных кредитов на 0,5–1%. И хотя другие банки пока не последовали этим путем – наоборот, в понедельник Альфа-банк и банк «Возрождение» объявили о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, – не исключено, что добиться указанных в нацпроекте «Доступное жилье» ориентиров не удастся. Отметим, что в 2006 году средняя ставка по ипотечным кредитам составила примерно 11% годовых в рублях, в 2008 году согласно индикаторам нацпроекта она должна снизиться до 10%, в 2010 году – до 8%, а к 2015 году вообще до 2–4%. Между тем в нацпроекте большая роль отводится именно развитию ипотеки. По словам Дмитрия Медведева, в 2006 году рынок ипотеки достиг 260 млрд. руб., а в этом году ставилась задача выдать кредитов на 300 млрд. руб. В последующие годы ожидается рост этого показателя, однако оправдаются ли в полной мере надежды в условиях, если ставка по кредитам перестанет снижаться, не очень ясно. Очевидно, что чем выше ставка, тем ипотечные кредиты становятся менее доступными для населения. И это при том, что число семей, способных воспользоваться ипотекой, и так снижается. По словам Дмитрия Медведева, если в 2006 году их доля составляла 12%, то в 2007 году уже не более 10%. Аналитик «Совлинк» Ольга Беленькая не исключает, что банки повысят ставки по ипотечным кредитам в ответ на подорожание денег на внешних рынках, откуда они привлекали средства для финансирования ипотечных программ. Следствием этого может стать некоторое снижение темпов роста выданных кредитов. «Это самый быстрорастущий сегмент рынка банковских услуг населению, – заявила Ольга Беленькая. – В 2006 году он вырос на 188%, в первом квартале 2007 года к соответствующему периоду прошлого года рост составил 191%». Впрочем, признала аналитик, принципиального влияния на рынок недвижимости повышение ставок на 0,5–1% не окажет, поскольку повышение ставок может быть компенсировано увеличением сроков кредитования, что позволит сохранить стоимость регулярных платежей примерно на том же уровне. Снижение спроса на ипотечные продукты может случиться, если банки повысят ставки по ним не менее чем на 3–4%, считает Беленькая. На лучшее рассчитывают и другие эксперты. «Глобальных изменений произойти не должно», – отмечает руководитель департамента оценки ООО «Финэкспертиза» Наталья Самохина. По ее словам, рынок недвижимости достаточно стабилен и у него есть запас прочности к подобным потрясениям. С таким выводом согласен и вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. «Повышение ставки на 0,5% существенной роли не играет, с учетом того, что до этого ставки были снижены. Это не рост в 2–3%», – сказал он. Кроме того, в России до 70% денег привлекается на внутреннем рынке, следовательно, последствия кризиса на мировых финансовых рынках будут не столь ощутимы. Хотя, признал Апрелев, ситуация на рынке кредитования совсем не простая. В России нет отлаженной системы рефинансирования ипотечного кредитования, нет длинных денег. Банки вынуждены привлекать депозиты сроком на 3–5 лет, а выдают ипотечные кредиты на срок до 25 лет, что создает угрозу для их стабильности. При этом Сергей Алексашенко считает, что серьезное влияние на российский рынок недвижимости изменение процентных ставок по ипотечным кредитам и возможное сокращение объемов кредитов едва ли окажут. Цены на жилье упадут лишь в том случае, если банки вообще прекратят выдавать ипотечные кредиты, считает Алексашенко. .
2007/08/15

Москва без точечной застройки
Правительство Москвы решило отказаться от "точечной" застройки. В ближайшее время появится соответствующий регламент, где будут четко прописаны все ее параметры. "Точечно" предполагается лишь завершение строительства жилья, школ, детсадов и поликлиник. Новая городская политика должна разрешить конфликтную ситуацию, которая время от времени возникает между горожанами и застройщиками. Последним в долгой череде конфликтов, разгоревшихся из-за "точечной" застройки, стало противостояние в Кунцеве между жителями одного из домов по улице Павлова и строителями, пытавшимися начать работы. Проверка, проведенная московскими властями, показала, что вся документация у застройщика имеется. Но, учитывая негативное отношение жителей к объекту, работы было решено приостановить. Как сообщили в правительстве Москвы, любое вмешательство строителей в районы сложившейся застройки будет отныне проводиться только в рамках комплексной реконструкции кварталов. Снос, реконструкцию и строительство новых зданий решено вести комплексно, в рамках единого проекта. В первую очередь это касается центральной части города. По словам заместителя мэра и главы архитектурно-строительного комплекса столицы Владимира Ресина, после окончания всех заключенных ранее контрактов в историческом центре "точечная" застройка будет прекращена, а старые здания отреставрированы. Отказ московских властей от "точечной" застройки, по их мнению, поможет снизить конфликтную ситуацию, которая время от времени возникает между горожанами и строителями. По распоряжению Юрия Лужкова начал работу телефон "горячей линии" по "точечным" вопросам - 699-41-47. Все эти меры не только ознаменовали новый этап в градостроительной политике, но и создали новые возможности для взаимодействия властей и жителей. "Сейчас настал такой момент, когда Москва в основном застроена, свободных площадок нет, - прокомментировал ситуацию Владимир Ресин. - А если они появляются, то в ущерб тех территорий, которые жители хотели бы использовать для других целей. Мэр считает - и я с ним полностью согласен - что жители, отстаивающие свои дворы от "точечной" застройки, несомненно, правы". Необходимо отметить, что за один день "точечное" строительство остановить невозможно. Поэтому запрет не коснется тех новостроек, работы на которых уже ведутся. Также "точечно" продолжат возводить детсады, поликлиники, школы и другие социально значимые объекты. В то же время нельзя отрицать, что зачастую попытки воспрепятствовать строительству продиктованы лишь эгоизмом жителей. Который, в свою очередь, подогревается политическими амбициями людей, желающих сделать карьеру на возникающих при интенсивном строительстве проблемах. Поэтому, сняв "точечное" напряжение, правительство Москвы намерено пресекать любые попытки помешать реализации ряда городских программ (гаражное строительство, строительство детских садов, больниц). Ведь их цель - создать условия для более комфортного проживания всех москвичей. .
2007/08/14

Рынок жилья готовится к осени
Похоже, динамика развития рынка жилой недвижимости может ввести в заблуждение не только потенциальных покупателей и продавцов, но и самих его участников. Статистика цен за июль, которую приводят аналитики, свидетельствует о противоположных тенденциях. По данным аналитического центра IRN ("Индикаторы рынка недвижимости"), рост цен на недвижимость приостановился. "Индекс стоимости жилья снизился за июль на 0,7%, причем большая часть этого снижения пришлась на начало месяца. Последние недели этот показатель теряет не более чем по 0,1%, что приводит к выводу о завершении ценовой коррекции на московском рынке недвижимости и стабилизации цен", -- говорится в исследовании компании. Между тем руководитель пресс-службы риэлторской компании "Инком-Недвижимость" Антон Гололобов отмечает, что цены на вторичное московское жилье в среднем увеличились за июль на 1,2%. О росте в отдельных секторах рынка говорит и финансовый директор девелоперской компании "Новая площадь" Евгений Фетисов. Сильное повышение цен на новостройки в Центральном, Северном, Северо-Западном, Юго-Восточном и Юго-Западном административных округах столицы зафиксировал аналитический консалтинговый центр риэлторской компании "Миэль". Согласно исследованию компании, положительная динамика средней удельной цены в этих районах составила 1,4--7,1%. Однако средневзвешенная цена на новостройки, по оценке "Миэль", в июле равна 5565 долл. за кв. м, что на 0,7% меньше июньского показателя. Снижение средней стоимости жилья, причем как первичного, так и вторичного, отмечают и другие риэлторские компании. Аналитики по-разному объясняют сложившуюся ситуацию на рынке. По мнению некоторых экспертов, рост спроса на жилье и дефицит нового предложения, вызванный как отсутствием свободных строительных площадок, так и ограниченным количеством новых проектов, способствуют повышению цен. По мнению директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, в подобных условиях девелоперы и частные инвесторы получают возможность искусственно завышать сто имость предложений, за счет чего и формируются статистические показатели роста стоимости объектов на московском рынке недвижимости. Кроме того, некоторые собственники намеренно придерживают ликвидные предложения до осени, рассчитывая заработать на сезонном пике деловой активности на рынке. Не все аналитики согласны с оценками о повышении цен. Гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает: прежде чем делать выводы о росте цен на жилье, необходимо учесть, что средняя цена предложений лишь один из индикаторов состояния рынка. "Цены реальных сделок уже десять месяцев ниже цен предложений, и падали они быстрее цен предложения, особенно с учетом различных скидок, пересмотра курса валют. Это говорит об избытке предложения при недостаточном платежеспособном спросе. Конечно, есть исключения -- в некоторых сегментах московского рынка жилья явный рост цен. Речь идет в первую очередь о штучном товаре -- элитном жилье. Цены на рынке жилья эконом-класса снижались, в том числе и средние цены предложения. В июле зафиксировано их падение на 0,2%, хотя по сравнению с июнем оно и замедлилось", -- рассказал г-н Крапин. В аналитическом центре IRN также предполагают, что зафиксированная в июле стабилизация рынка может оказаться лишь видимостью. "За июль доллар потерял около 1%, как и за июнь. Поэтому рублевый индекс стоимости жилья за счет этого фактора продолжает уверенно идти вниз, теряя в месяц уже не доли, а 1,5--2%. А это уже довольно существенная коррекция, соответствующая примерно 20% годовых. Так на самом ли деле коррекция цен на квартиры в Москве остановилась или же она просто спряталась за снижением курса доллара, что формально позволяет удерживать исходные суммы в долларах или у.е. на одном и том же уровне? Похоже, однозначного ответа на этот вопрос нет", -- говорится в сообщении центра. Дополнительную сумятицу в статистику внесли и поправки к федеральному законодательству, согласно которым в рекламе товаров и услуг следует указывать рублевые цены. По мнению некоторых экспертов, новый скачок цен можно связывать именно с этим нововведением. По словам г-на Фетисова из "Новой площади", компании, которые хотели повысить цены на свои объекты, могли использовать этот фактор, ведь пересчитать стоимость квартир из долларов в рубли компания имела права по любому ею установленному курсу. Однако увеличение стоимости жилья г-н Фетисов связывает исключительно с ростом спроса. Прогнозы неоднозначны, как и оценки прошедшего месяца. По мнению многих экспертов, осенью на рынок начнет воздействовать и отложенный спрос, и отложенное предложение, что приведет к повышению деловой активности на рынке и соответственно росту цен. В то же время некоторые из опрошенных аналитиков полагают, что отложенный спрос может оказаться не так велик, как ожидают продавцы. "В целом на московском рынке жилья есть достаточно предпосылок для дальнейшего снижения среднего уровня цен, как экономических, так и политических, -- повышение цен перед выборами невыгодно действующей власти, а суммарный потенциал снижения реальных цен составляет 15--20% от максимумов сентября 2006 года и пока отыгран менее чем наполовину", -- считает г-н Крапин. Специалисты IRN уверены в том, что стагнация на московском рынке недвижимости продолжается уже достаточно долго, и если бы существовали реальные предпосылки для более существенного снижения цен на квартиры, то оно уже произошло бы. Однако нынешняя экономическая ситуация, рост доходов и накоплений населения, а также увеличивающаяся доступность ипотеки не позволяют жилью подешеветь существенно. .
2007/08/07

Правительство Москвы разрешило переоформить в срочное безвозмездное пользование нежилые помещения арендаторам, которым была установлена особая арендная плата
Правительство Москвы приняло решение о переоформлении в установленном порядке в срочное безвозмездное пользование нежилых помещений арендаторам, которым ранее на основании распорядительных документов правительства Москвы была установлена ставка арендной платы в особом порядке, ниже минимального размера. Об этом говорится в постановлении от 31 июля N629-ПП. Договоры аренды нежилых помещений подлежат переоформлению на договоры срочного безвозмездного пользования на следующих условиях: наличие согласия арендатора на переоформление договора; срок договора безвозмездного пользования определяется исходя из срока действующего договора аренды; обязательства пользователя об использовании предоставленного ему городом нежилого помещения строго по целевому назначению; запрет на передачу пользователем нежилых помещений в пользование третьим лицам; обеспечение пользователем оплаты расходов на содержание и эксплуатацию объекта, включая страхование нежилого помещения. Арендатору, желающему продолжить использование нежилого помещения на условиях договора аренды, ставка арендной платы за арендуемое помещение с 1 января 2008 г. определяется исходя из минимального размера, утвержденного постановлением правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N1097-ПП. .
2007/08/07

Квартира в убыток
Банковские депозиты стали приносить больше доходов, чем недвижимость Вчера индекс доходности жилья достиг самой низкой отметки за последние годы. Он составляет -0,8 банковского депозита. На практике это означает, что инвестиции в недвижимость приносят сейчас убытки в размере 6-7% годовых, тогда как, положив деньги в банк, можно получить доход в среднем 8% в год. А вот тем, кто намерен купить квартиру не ради прибыли, а для проживания, аналитики советуют поторопиться. Продавцы сейчас, как никогда, готовы идти на серьезные скидки, а уже осенью ситуация изменится. За прошедшую неделю средний уровень цен на квартиры в Москве практически не изменился. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), средняя цена 1 кв. м жилья понизилась на скромные 2 доллара и составляет сегодня 4057 "зеленых". Тем не менее прогнозы специалистов об окончании стагнации во второй половине лета, похоже, оправдываются. Отдельные типы квартир еще могут немного подешеветь, но в целом столичный рынок недвижимости нащупал дно. Коррекция цен, начавшаяся с конца 2006 года, постепенно сходит на нет. Если бы существовали причины для более глубокого падения рынка, то оно бы уже произошло, уверен руководитель ИРН Олег Репченко. По прогнозам специалистов, в ближайшие месяцы начнется постепенное оживление столичного рынка. Дело в том, что отложенный спрос накапливается, а потенциальные покупатели не могут вечно занимать выжидательную позицию. Однако это оживление, полагают эксперты, будет связано скорее с повышением покупательской активности и увеличением числа сделок, а не с возобновлением роста цен. Они до конца этого года с высокой вероятностью будут оставаться на нынешнем уровне. Дорожать жилье если и начнет, то не раньше января. Пока же рынок спокоен, хотя и на фоне затишья есть изменения. Если раньше сильнее всего падали цены на наиболее неликвидное и переоцененное жилье, то сейчас в этом сегменте уже долгое время царит стабильность. Стоимость квартиры в типовом панельном доме, как и неделю назад, составляет в среднем 3757 долларов за 1 кв. м, а за квадрат "старой панели" просят 3650 "зеленых". А вот цены на монолит-кирпич и "сталинки", напротив, все еще потихоньку снижаются - за неделю такие квартиры подешевели на 0,2% и продаются в среднем за 4455 долларов за 1 кв. м. Вместе со стоимостью квартир продолжает опускаться и индекс доходности. При его расчете берется банковский депозит на крупную сумму и на длительный срок, то есть с параметрами, сопоставимыми с вложением денег в недвижимость. Доходность от такого вклада составляет сейчас в среднем около 8% годовых. А вот если с инвестиционными целями купить сейчас жилье, то рассчитывать надо не на доход, а на убытки - примерно 6-7% годовых. Однако, по словам аналитиков, инвесторы не спешат расставаться со своими квартирами. Все помнят 2004 год, когда при схожей ситуации цены резко пошли вверх, и те, кто поторопился с продажей, потеряли немало денег. На то, что на недвижимости со временем еще можно будет неплохо заработать, указывает и индекс ценового ожидания. Хотя он и находится пока в минусе (-0,3%), но начинает постепенно расти - по сравнению с предыдущей неделей он прибавил 0,1%. "Это показатель того, что рынок продолжает снижаться, но уже гораздо меньшими темпами. Вполне возможно, что в ближайшее время индексы стоимости и доходности жилья пойдут вверх и даже выйдут в плюс", - пояснил руководитель ИРН. По его прогнозам, рост начнется в будущем году и по части доходности составит не более 15-20%. Правда, это только потенциальная доходность, при которой не учитываются налоги, расходы на амортизацию, издержки от купли-продажи. .
2007/07/31

Предыдущая • 1 • 2 • 3 • 4 • 5 • 6 • 7 • 8 • 9 • 10 • 11 • 12 • 13 • 14 • 15 • 16 • Следующая •

Вернуться >>>