Согласно Жилищному кодексу РФ перевод жилого помещения в нежилой фонд не допускается, если:
- доступ к жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
- если переводимое помещение является частью жилого помещения.
Перевод отдельных комнат в квартире в нежилой фонд не допускается.
- если жилое помещение используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.
К моменту подачи документов в городскую МВК в жилом помещении никто не должен быть зарегистрирован по постоянному или временному месту жительства.
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо третьих лиц.
В последнее время нередки случаи покупки квартиры на 1-м этаже с целью дальнейшего ее перевода в нежилой фонд с использованием ипотечного кредитования. В этом случае, мы рекомендуем при покупке квартиры заручиться согласием банка на последующий перевод квартиры в нежилой фонд. Для перевода данной квартиры в пакет документов будет входить также – согласие банка на перевод в нежилой фонд.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Распоряжением Мэра г.Москвы №560-РМ от 11 ноября 1994 г. Вступивший в 2005 году в законную силу Жилищный кодекс РФ также регламентирует перевод жилых помещений в нежилой фонд. Ряд положений Распоряжения входит в разночтение с положениями Жилищного кодекса РФ, в частности:
- Распоряжение предусматривает перевод в нежилое помещение лишь тех квартир, которые не соответствуют по своему фактическому состоянию санитарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, а в случае их соответствия – признание местным органом исполнительной власти факта целесообразности перевода в нежилой фонд. Жилищный кодекс не предусматривает вышеперечисленных условий для перевода в нежилой фонд;
- Жилищный кодекс в числе необходимых документов для перевода называет: подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Распоряжение предусматривает лишь техническое заключение проектной организации о возможности обустройства отдельного входа;
Причем распорядительный документ о переводе в нежилой фонд по смыслу Жилищного кодекса должен являться и основанием проведения переустройства помещения (обустройство отдельного входа и перепланировки). В связи с этим названный Жилищным кодексом «подготовленным и оформленным» проект переустройства требует предварительного его согласования со всеми согласующими инстанциями. Учитывая, что процесс согласования проектной документации в Москве по входным группам составляет около 6 месяцев – решение вопроса о переводе квартиры в нежилой фонд представляется трудным и долгим процессом.
- Рассмотрение вопроса перевода в нежилой фонд квартиры по Жилищному кодексу возможно при предоставлении поэтажного плана дома. Данное условие отсутствует в Распоряжении и на рассмотрение городской МВК – подаются документы БТИ касаемо исключительно переводимой в нежилой фонд квартиры.
Требование жилищного кодекса в этой связи возлагает на собственника весьма ощутимые дополнительные затраты. К примеру, стоимость поэтажного плана и экспликации квартиры площадью 60 кв.м. составляет около 200 руб. 9-ти подъездный типовой дом на 324 квартиры увеличит стоимость лишь документов БТИ в 360 раз, поскольку поэтажный план дома составляют также и подвальные помещения, а в домах с чердачными помещениями почти в 400 раз!!!. Думается, что указанное положение Жилищного кодекса будет пересмотрено и сведено к требованию предоставления хотя бы поэтажного плана 1-го этажа дома.
В настоящее время Распоряжение Мэра Москвы не отменено, Департамент жилищной политики и жилищного фонда принимает документы на перевод по-прежнему согласно данного Распоряжения.
Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается (п.4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 г. №25)
Основные затраты по переводу в нежилой фонд связаны в большей части с необходимостью уплаты расчета разницы стоимостей, уплачиваемого собственником в бюджет города Москвы. Данный расчет производит ГУП «МОСГОРБТИ» на основании распоряжения мэра Москвы от 15.07.1996 №81/1-РМ. Самостоятельно определить расчет разницы стоимостей собственнику невозможно, поскольку такие основные для произведения расчета показатели как остаточная стоимость 1 кв.м и исходная восстановительная стоимость недоступны. Кроме того, согласно данному распоряжению. ГУП «МОСГОРБТИ» ежеквартально утверждает коэффициент перерасчета остаточной стоимости в связи с чем сумма расчета одной и той же квартиры ежеквартально меняется в стоимость увеличения.
