Рынок складской недвижимости

Рынок складской недвижимости совсем молод: активно развиваться он начал приблизительно два года назад. Несмотря на это, уже сегодня имеет смысл говорить о буме в этом сегменте. Общий экономический рост стимулирует расширение торговых сетей и производственного бизнеса - качественные склады в таких условиях становятся объективной необходимостью.

Общий объем складских площадей к концу 2006 г. достиг 6.5 млн. м2, из них на долю высококлассных помещений пришлась лишь половина. Причем равномерного распределения складских комплексов не происходит, основной объем предложения сосредоточен на западе, северо-западе и юге Московской области (именно здесь в ближайшие 2-3 года появятся крупнейшие объекты). По данным Knight Frank, строительство логистических комплексов ведется на Ленинградском шоссе (проект компании MLP), на Киевском шоссе (складской комплекс "Крекшино"), на Симферопольском шоссе (проект "MLP - Подольск"). Хотя есть вероятность того, что в ближайшее время начнут застраиваться и другие направления вдоль ЦКАД, о реализации конкретных проектов пока говорить рано. В долгосрочной перспективе грузопотоки, а значит и география строительства, кардинально изменятся. Это связано с грядущей реконструкцией кольцевой автодороги А-107 (ЦКАД) и ужесточением правил перемещения грузового транспорта в черте города.

По данным компании Praedium, в 1 квартале текущего года объем высококлассных складских площадей пополнился за счет ввода в эксплуатацию 1-й очереди Ленинградского терминала (60 тыс. м2) и офисно-складского комплекса "East Park" (13,5 тыс. м2). Тем не менее, вопрос дефицита предложения стоит очень остро: в классе А оно равно 0 %, в классе В - 3 %. В этих условиях проблема размещения грузов особенно актуальна для логистических компаний, именно они становятся наиболее крупными арендаторами. Тем не менее, большинство из них все же отказывается от строительства собственных складских комплексов в пользу аренды. И это не удивительно, т. к. в каждый м2 возводимого объекта придется вложить $600-700, при этом м2 арендуемой площади сегодня обойдется компании всего $120-130 (без НДС). В частности, в 1 квартале текущего года крупнейшая сделка была осуществлена при участии компании Tablogix. Логистический оператор заключил договор на аренду 22 тыс. м2 в складском комплексе "Томилино".

Скачкообразный рост интереса девелоперов к данному сегменту налицо: если в 2005 году, по данным компании Colliers, всего было построено около 280 тыс. м2 качественных складских помещений, то в 2006 году общий объем нового строительства прогнозируется на уровне 600 тыс. м2. Растет количество инвестиционных сделок, получает все большее распространение форвардное финансирование. Снижение рисков, привлекательность российских проектов с высокими ставками доходности притягивают внимание западных инвесторов, что, несомненно, очень скоро начнет сказываться на качественной составляющей складского рынка.

Требования к объектам всех сегментов коммерческой недвижимости становятся все более жесткими. Все чаще прослеживается грамотный подход в работе девелоперов, нацеленных на долгосрочную перспективу. Вложить деньги и быстро вернуть их с прибылью - уже не задача номер один. Теперь для профессионала гораздо важнее создать грамотный объект, который долго продержится "на плаву". Проекты с неудачным расположением, плохо проработанной концепцией и слабым управлением сегодня проигрывают в здоровой конкурентной борьбе. Времена, когда рынок готов был поглотить все введенные девелопером помещения, безвозвратно уходят. Качественный подход преобладает над количественным показателем, оставляя этот фактор позади.

К списку публикаций